Quando o sociólogo Danilo Bresciani se mudou para o Edifício Marquês do Herval , na Avenida Rio Branco, no fim da pandemia, os corredores do seu andar ecoavam quase vazios, apesar das mais de 600 unidades do prédio. Era um período em que a desocupação do Centro saltava aos olhos: se nas ruas faltavam trabalhadores, nos condomínios a baixa ocupação também era evidente. O cenário levou o governo a criar incentivos para estimular moradias em edifícios da região, entre eles a isenção de IPTU. Danilo aproveitou a oportunidade e passou a pagar um pouco mais de R$ 400 de aluguel, além de R$ 515 de condomínio. Em 2026, o inquilino passou a pagar 88% a mais de condomínio.

Contexto:

Segredos do crime:

O Centro foi o bairro que registrou a maior alta nas taxas condominiais, que superaram a inflação: 11,8%, contra o IPCA de 4,64%, como indica um levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), com uma análise dos 12 meses anteriores a junho deste ano.

— Fiquei surpreso com esse valor quase dobrado. Fui até perguntar o que aconteceu. Quando eu mudei, não tinha quase ninguém. No meu andar, são 20 apartamentos e só tinha eu. Com o tempo, as pessoas foram morar lá, o consumo de água aumentou e acho que isso impactou na taxa do condomínio — diz o morador do edifício residencial e comercial que existe desde 1956. — Ainda teve instalação de biometria recentemente. E acho que o uso dos elevadores também deve impactar essa taxa por conta do consumo geral de energia com essa movimentação maior. São oito.

Os gastos com água e segurança são, não só no prédio do Centro, os vilões das contas dos condomínios, segundo os especialistas. A conta de água representa de 7% a 8% do valor do condomínio, mas, em algumas regiões, sobretudo no Centro, o impacto chega a 40%. Outro peso é uma inadimplência.

— Para entendermos as justificativas em cenários macro, sem o aprofundamento nas regiões, um item bem importante foi o aumento da inadimplência, que superou dois dígitos. A última medição indicou crescimento de 13%. Isso gera um reflexo na taxa de contas — diz Marcelo Borges , presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

O segundo bairro carioca com maior alta nas taxas de condomínio, também de acordo com o Secovi, foi o Jardim Botânico, na Zona Sul do Rio. A ponto de já pesar no orçamento de recém-chegados. É o caso da jornalista Mariana Neves , de 31 anos, que mora com o namorado em um prédio próximo ao Hospital da Lagoa. Há menos de dois anos, o custo, além do aluguel, era de R$ 1.600. Hoje, chegou a R$ 2 mil. No total, são 22 unidades, com elevador, biometria e portaria 24 horas. Mas não há área de lazer, nem novos moradores como no Edifício Marquês do Herval.

— Tiago que negocia com o empresário para baixar o valor do aluguel para compensar o aumento do condomínio. Segundo ela, há conversas entre proprietários e o síndico para arrumar maneiras de diminuir essa despesa. Ainda assim, estamos procurando apartamentos em outros bairros — afirma ela.

Olho nas contas

Para que os moradores garantam seus direitos e não sofram com altas injustificadas, é fundamental acompanhar as contas dos edifícios nas reuniões de condomínio.

— O condomínio tem direitos claros garantidos pelo Código Civil para fiscalizar e evitar reajustes injustificados: participação ativa nas assembleias, onde é aprovada a previsão orçamentária. Estar presente e votar é a primeira linha de defesa. Também se pode fazer o acompanhamento das massas de prestação de contas, participar do Conselho Fiscal e, via assembleia, cobrar auditorias independentes em casos de suspeita de irregularidades ou descontrole financeiro — diz Rogério Souto , síndico profissional.

Na Zona Norte, os moradores também tiveram dor de cabeça com aumentos das taxas. Muitos proprietários têm sido pressionados a baixar o valor do aluguel para viabilizar a permanência dos inquilinos, cujas contas apertam com a alta do condomínio. Madureira e Méier encabeçam a lista de bairros com o maior valor de condomínio em relação ao aluguel, ou seja: a taxa para a manutenção do prédio chega cada vez mais perto do valor da locação. Dados do Secovi-Rio apontam que, em Madureira, esse percentual chega a 48,5% e no Méier, a 46,8%. É como se alguém que pagou mil reais de aluguel tivesse um condomínio de R$ 468, por exemplo.

O presidente da Abadi explica:

— Quando eu tenho um valor de condomínio muito elevado, você terá que baixar o aluguel para viabilizar que esse imóvel seja oferecido, ou para que as pessoas se mantenham nele. Quem está alugando quer ver todos os insumos, locação, locação e IPTU, para ver a conta data. Então, a preocupação do estudo foi de entender até quando o valor do condomínio impacta as qualidades do valor do aluguel — diz Borges.

As medidas para contenção de gastos impostos por administradoras ou por síndicos impactam na folha de pessoal. Há casos em que, inclusive, há irregularidades e acúmulo de função, como faxineiros atuando como porteiros sem pagamentos devida.

Mas há empresas que orquestram transições de outra maneira. Num condomínio na Avenida Pasteur, em Botafogo, foi o que aconteceu. Um porteiro com décadas de trabalho faleceu; um vigia com longo tempo de prestação de serviços se aposentou. Depois das baixas, uma quantidade de funcionários fixos terminou. Atualmente, o prédio tem três funcionários: o administrador e duas pessoas de manutenção. A portaria conta com serviços de uma empresa terceirizada. O valor do condomínio é de R$ 1.250 e o prédio conta com espaço gourmet, mercadinho, portaria 24h e elevador.

— Eu me lembro de termos ficados três anos sem aumento de condomínio — comemora a aposentada Marisa Mauricio , de 65 anos.

O equilíbrio no orçamento do prédio, diz ela, deve ter serviços terceirizados, como os de portaria:

— Mas percebo que a rotatividade é maior — observe a aposentada.

De mudança

Multiplicam-se as histórias de moradores do Rio que, diante da escalada dos valores de condomínios e de aluguéis — em junho o aumento foi de 18,2%, segundo o Secovi, decorrente da expansão das locações por temporada —, são pressionados a deixar os bairros onde construíram suas vidas. Bresciani, morador do Centro, percebe a presença cada vez maior de aluguéis por temporada.

— Existem casos de pessoas que gastam água sem pensar. Eu não pago IPTU, mas, ao mesmo tempo, estou pagando quase mil reais de condomínio. Penso em me mudar de novo — lamenta.