Moradores de diferentes regiões do Rio estão enfrentando no bolso o avanço das taxas de condomínio. O impacto, porém, varia de acordo com o bairro e com as características de cada prédio: enquanto algumas propriedades garantem os custos com mudanças na gestão e na estrutura de funcionários, outros enfrentam aumentos que já pressionaram o orçamento e até levam inquilinos a renegociar o aluguel ou procurar outro imóvel. Um levantamento do Secovi-Rio mostra que as taxas subiram acima da inflação em diversas áreas da cidade nos 12 meses encerrados em junho.

Contexto:

Segredos do crime:

Confira a seguir os bairros com maior e menor variação:

No Centro, onde os condomínios tiveram uma alta maior, de 11,8% , o sociólogo Danilo Bresciani viu uma conta própria praticamente dobrada desde que se mudou para o Edifício Marquês do Herval, na Avenida Rio Branco, no fim da pandemia. Na época, os corredores do prédio, que tinham mais de 600 unidades, ainda estavam quase vazios. Com os incentivos criados para estimular a moradia na região, como a isenção de IPTU, ele aproveitou para se mudar e passou a pagar um pouco mais de R$ 400 de aluguel, além de R$ 515 de condomínio. Em 2026, a taxa condominial aumentava 88% .

— Fiquei surpreso com esse valor quase dobrado. Fui até perguntar o que aconteceu. Quando eu mudei, não tinha quase ninguém. No meu andar, são 20 apartamentos e só tinha eu. Com o tempo, as pessoas foram morar lá, o consumo de água aumentou e acho que isso impactou na taxa do condomínio — diz o morador do edifício residencial e comercial, que existe desde 1956. — Ainda teve instalação de biometria recentemente. E acho que o uso dos elevadores também deve impactar essa taxa por conta do consumo geral de energia com essa movimentação maior. São oito.

O segundo bairro carioca com maior alta nas taxas de condomínio foi o Jardim Botânico, na Zona Sul. A alta chegou a 9,3% , também acima da inflação. O aumento já pesa no orçamento de recém-chegados. É o caso da jornalista Mariana Neves, de 31 anos, que mora com o namorado em um prédio próximo ao Hospital da Lagoa.

Há menos de dois anos, o custo, além do aluguel, era de R$ 1.600 . Hoje, chegou a R$ 2 mil . No total, são 22 unidades, com elevador, biometria e portaria 24 horas. Não há área de lazer, nem novos moradores como no Edifício Marquês do Herval.

— Tiago que negocia com o empresário para baixar o valor do aluguel para compensar o aumento do condomínio. Segundo ela, há conversas entre proprietários e o síndico para arrumar maneiras de diminuir essa despesa. Ainda assim, estamos procurando apartamentos em outros bairros — afirma ela.

Na Zona Norte, os moradores também tiveram dor de cabeça com aumentos das taxas. Muitos proprietários têm sido pressionados a baixar o valor do aluguel para viabilizar a permanência dos inquilinos, cujas contas apertam com a alta do condomínio.

Madureira e Méier encabeçam a lista de bairros com o maior valor de condomínio em relação ao aluguel. Dados do Secovi-Rio apontam que, em Madureira, esse percentual chega a 48,5% e, no Méier, a 46,8% . É como se alguém que pagou mil reais de aluguel tivesse um condomínio de R$ 468 , por exemplo.

— Quando eu tenho um valor de condomínio muito elevado, você terá que baixar o aluguel para viabilizar que esse imóvel seja oferecido, ou para que as pessoas se mantenham nele. Quem está alugando quer ver todos os insumos, locação, locação e IPTU, para ver a conta data. Então, a preocupação do estudo foi de entender até quando o valor do condomínio impacta os níveis do valor do aluguel — diz Marcelo Borges, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Pressão nas contas

Os gastos com água e segurança estão entre os principais pesos das contas dos condomínios, segundo especialistas. A conta de água representa de 7% a 8% do valor do condomínio, mas, em algumas regiões, sobretudo no Centro, o impacto chega a 40% . Outro peso é uma inadimplência.

— Para entendermos as justificativas em cenários macro, sem o aprofundamento nas regiões, um item bem importante foi o aumento da inadimplência, que superou dois dígitos. A última medição indicou crescimento de 13% . Isso gera um reflexo na taxa de contas — diz Borges.

As medidas de contenção de gastos impostos por administradoras ou por síndicos também impactam a folha de pessoal. Há casos em que, inclusive, há irregularidades e acúmulo de função, como faxineiros atuando como porteiros sem pagamentos devida.

Mas há empresas que orquestram transições de outra maneira. Num condomínio na Avenida Pasteur, em Botafogo, um porteiro com décadas de trabalho faleceu e uma vigia com longo tempo de prestação de serviços se aposentou. Depois das baixas, uma quantidade de funcionários fixos terminou.

Atualmente, o prédio tem três funcionários: o administrador e duas pessoas de manutenção. A portaria conta com serviços de uma empresa terceirizada. O valor do condomínio é de R$ 1.250 e o prédio conta com espaço gourmet, mercadinho, portaria 24 horas e elevador.

— Eu me lembro de termos ficados três anos sem aumento de condomínio — comemora a aposentada Marisa Mauricio, de 65 anos.

O equilíbrio no orçamento do prédio, diz ela, deve ter serviços terceirizados, como os de portaria.

— Mas percebo que a rotatividade é maior — observe a aposentada.

Olho nas contas

Para que os moradores garantam seus direitos e não sofram com altas injustificadas, é fundamental acompanhar as contas dos edifícios nas reuniões de condomínio.

— O condomínio tem direitos claros garantidos pelo Código Civil para fiscalizar e evitar reajustes injustificados: participação ativa nas assembleias, onde é aprovada a previsão orçamentária. Estar presente e votar é a primeira linha de defesa. Também se pode fazer o acompanhamento das massas de prestação de contas, participar do Conselho Fiscal e, via assembleia, cobrar auditorias independentes em casos de suspeita de irregularidades ou descontrole financeiro — diz Rogério Souto, síndico profissional.

As altas também aparecem no mercado de aluguel. Em junho, os aluguéis subiram 18,2% , segundo o Secovi, decorrente da expansão das locações por temporada.

Bresciani, por sua vez, percebe a presença cada vez maior desse tipo de aluguel no prédio.

— Existem casos de pessoas que gastam água sem pensar. Eu não pago IPTU, mas, ao mesmo tempo, estou pagando quase mil reais de condomínio. Penso em me mudar de novo — lamenta.