Na hora de realizar o sonho da casa própria, muitas famílias acabam esbarrando na dúvida: é melhor optar por um imóvel na planta ou escolher um usado? Para profissionais que atuam no setor imobiliário, as duas opções têm prós e contras, mas sobretudo características específicas que vão se adequar melhor dependendo de cada perfil de comprador.

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Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio (Creci-RJ), Marcelo Moura, o primeiro ponto a ser observado por quem planeja a compra de uma casa ou um apartamento é o tempo que se tem disponível para esperar ter as chaves em mãos.

— Se há a necessidade de moradia urgente, o melhor é optar por um usado. Mas, se a família puder esperar, o imóvel na planta é a melhor opção, porque a pessoa vai conseguir comprar um bem novo e mais barato — explica o especialista.

Moura observa que outra vantagem dos imóveis ainda em construção é a valorização quando o empreendimento fica pronto.

— A desvantagem, porém, é a demora da construção, que em média leva uns dois anos — afirma.

No caso dos usados, a principal vantagem, além da disponibilidade imediata do bem, é um número maior de ofertas no mercado. O ponto negativo fica com o fato de a casa ou o apartamento não ser de primeira locação.

Diagnóstico

Antes de tomar a decisão, o comprador pode adotar a algumas medidas para facilitar a escolha. Ao analisar um imóvel já pronto, realizar uma boa vistoria é fundamental para prevenir surpresas indesejadas ao futuro morador. Por isso, é importante fazer um diagnóstico detalhado de revestimentos e partes elétrica e hidráulica do bem, além de observar as áreas comuns do prédio ou do condomínio.

— Se o imóvel precisar de reforma, com certeza é uma opção para se barganhar preço. O mesmo vale para os imóveis que têm débitos, como os de IPTU e de condomínio, mas que não têm impedimento de venda. São um excelente negócio para quem quer aproveitar a chance e ter bons descontos. Às vezes, se consegue até 30%, 35% de redução — estima o presidente do Creci-RJ.

Olho na documentação

Após a análise minuciosa do imóvel, o que precisa ser observado com lupa é a documentação. João Quinelato, professor de Direito Civil do Ibmec-RJ, explica que o comprador precisa checar a Certidão de Ônus Reais, que traz todo o histórico do bem.

— A certidão vai mostrar todos os proprietários e se algum arresto, bloqueio ou penhora já recaiu sobre o imóvel. Também é preciso confrontar se o proprietário que consta daquela matrícula é quem está fazendo a oferta — explica.

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Quinelato destaca ainda que é preciso conferir se o imóvel está em algum processo de inventário não concluído, ou sem uma autorização judicial para a venda com o consentimento dos herdeiros:

— Feita essa avaliação, é preciso entender os riscos do vendedor, como dívidas, para o comprador evitar uma dor de cabeça futura em caso de alguma discussão judicial que possa recair sobre o bem para quitar um débito.

No caso dos imóveis na planta, ele lembra que a análise é da reputação da empresa.

— Tem que ficar atento, no momento da compra, se há um portfólio positivo e qual o histórico de problemas levados pelos consumidores à Justiça — ensina.

Demora nas obras

Presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), que reúne construtoras e incorporadoras, Marcos Saceanu defende que os imóveis na planta são mais vantajosos no quesito valorização:

— As famílias, às vezes, compram um imóvel usado, reformam e têm um ativo muito bacana, mas da porta para dentro, já que as áreas comuns não estão no mesmo patamar. Isso pode até deixar o condomínio mais caro pela necessidade de reformas, o que não acontece com o imóvel novo.

Há também as desvantagens. Em muitos casos, há atrasos na entrega das chaves, causando frustrações e transtornos. Como o setor pode passar por instabilidades, como falta de materiais ou problemas climáticos, a legislação prevê um limite de até 180 dias de atraso. Após esse prazo, os compradores podem ser compensados, inclusive por eventuais custos como o aluguel de um outro imóvel.

Saiba mais

Renda mensal: Um financiamento pode ser concedido com base nos ganhos de uma pessoa só ou nos rendimentos de vários integrantes da família. Somente o valor comprovado será a base de cálculo para avaliar a capacidade de pagamento.

Simulações: Faça simulações de financiamento no site da construtora e de seu banco. Compare taxas de juros, encargos embutidos, valor das parcelas, prazo de pagamento e total a pagar no fim das contas. Estar com o nome limpo é uma condição para conseguir um financiamento. Vale destacar que não se deve comprometer mais do que 30% da renda com as prestações.

Parcelas e intermediárias: No financiamento diretamente com a construtora, a aquisição é facilitada, aceitando-se, muitas vezes, um pequeno sinal para fechar o negócio rapidamente. Mas é preciso ter certeza de sua capacidade de pagamento das parcelas mensais e, no caso de imóveis novos, das intermediárias, normalmente bem elevadas.

Burocracia: Para financiar um imóvel, é preciso apresentar uma série de documentos. São certidões e registros que servem para atestar a identidade, o estado civil e a regularidade do comprador junto à Receita Federal.

Documentos dos vendedores: Também é preciso se certificar de que toda a documentação do imóvel está certa antes de dar entrada no pedido de financiamento. O banco vai pedir certidões sobre a idoneidade do vendedor e para comprovar que o imóvel não tem pendências judiciais.

Avaliação: Aprovado o financiamento, no caso de imóvel usado, o bem deverá passar por avaliação do banco, para saber se tem problemas estruturais e confirmar se o valor de venda condiz com a realidade.