Embora a implementação completa ocorra de forma gradual ao longo dos próximos anos, especialistas apontam que proprietários, investidores e empresas do setor precisarão acompanhar atentamente as mudanças para compreender seus impactos e ajustar o planejamento tributário.

A reforma tributária em discussão no Brasil traz mudanças relevantes para diversos setores da economia, incluindo o mercado imobiliário. A proposta reorganiza o sistema de impostos sobre consumo e cria novas regras que podem alterar a forma como são tributadas à venda e a locação de imóveis, além de ampliar os mecanismos de controle fiscal sobre o patrimônio imobiliário.

A nova lógica de tributação sobre imóveis é uma das principais alterações envolve a substituição de tributos atuais — como PIS, Cofins, ICMS e ISS — por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.

Esse novo modelo segue a lógica do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), amplamente adotado em diversos países. Na prática, isso significa que operações envolvendo imóveis, como venda e locação, passam a se inserir em uma sistemática de tributação baseada no valor agregado ao longo da cadeia econômica.

Entre as mudanças operacionais previstas está a necessidade de maior formalização das atividades imobiliárias. Em determinadas situações, por exemplo, locações poderão exigir emissão de nota fiscal eletrônica, aproximando o setor de padrões mais comuns em outras atividades econômicas.

Outro ponto relevante da reforma é a institucionalização do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que tem sido informalmente chamado de “CPF do imóvel”. O objetivo é reunir, em um único código identificador, todas as informações cadastrais, jurídicas e tributárias relacionadas a cada imóvel no país.

Com essa integração, diferentes esferas do poder público — federal, estadual e municipal — poderão compartilhar dados e acompanhar com maior precisão a situação fiscal de cada propriedade.

Na prática, isso tende a ampliar a transparência sobre o patrimônio imobiliário e facilitar a fiscalização sobre aspectos como renda de aluguel, propriedade de múltiplos imóveis e ganhos de capital decorrentes da venda de bens.

Além disso, a integração de dados pode levar à atualização mais frequente de valores venais utilizados pelos municípios para cálculo de tributos como o IPTU, o que também pode gerar impactos para os proprietários.

A reforma prevê mecanismos específicos para reduzir o impacto da nova tributação sobre o setor imobiliário. Entre eles estão redutores aplicados à base de cálculo ou à alíquota efetiva nas operações de venda e locação de imóveis.

Mesmo com esses ajustes, a carga tributária final poderá variar conforme o perfil do contribuinte, o tipo de operação e a frequência das transações.

Para proprietários que possuem poucos imóveis ou utilizam a locação como renda complementar, os efeitos podem ser limitados. Já investidores com múltiplos imóveis ou empresas que atuam de forma mais intensa no mercado imobiliário poderão enfrentar mudanças mais significativas na tributação.

Diante desse novo cenário, o planejamento tributário tende a se tornar ainda mais relevante. A definição do regime fiscal, a estrutura jurídica das operações e a forma de exploração econômica dos imóveis podem influenciar diretamente o custo tributário das atividades.

Incorporadoras, investidores e proprietários que utilizam o mercado imobiliário como fonte de renda precisarão acompanhar a regulamentação da reforma e avaliar, caso a caso, os impactos das novas regras.

Embora o objetivo declarado da reforma seja simplificar o sistema tributário e aumentar a transparência, o período de transição exigirá adaptação e análise cuidadosa por parte dos contribuintes.

No setor imobiliário, onde as operações envolvem valores elevados e planejamento de longo prazo, compreender as mudanças e antecipar seus efeitos será fundamental para evitar surpresas e garantir segurança jurídica nas transações.

Sobre o especialista

Aleksander Szpunar Netto é advogado especializado em Regularização de Imóveis e

Processos de Usucapião. É presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de

Lindóia/SP.