O mercado imobiliário do Rio está aquecido. Alterações nas regras de construção, com o novo Plano Diretor da cidade, de 2024, facilitaram projetos residenciais na Zona Norte, no Centro e na Região Portuária, com foco no programa Minha Casa, Minha Vida .

Além disso, o crescimento do turismo aumenta a demanda por projetos de hotelaria e por empreendimentos voltados para aluguel de temporada, também favorecidos pelo novo Plano Diretor.

Em 2024, o número de unidades lançadas disparou 42%, totalizando 21,2 mil, segundo a consultoria Brain Inteligência Estratégica . No ano passado, houve uma redução de 8% nas unidades lançadas, mas o valor geral de vendas (VGV) alcançou R$ 16,5 bilhões, apresentando um salto de 28%.

Lançamentos

O ano começou com 6.600 unidades lançadas e, no acumulado em 12 meses até junho, foram 25 mil, conforme Leonardo Mesquita, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), trazendo crescimento significativo para este ano.

Apesar dos juros altos, que normalmente esfriariam a demanda ao encarecer as compras a prazo, a procura “é resistente e continua forte, mesmo em um momento complexo”, afirma Mesquita.

Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing da Construtora CTV , que foca no programa Minha Casa, Minha Vida e no segmento de médio padrão, acredita que “com uma eventual melhora no cenário de juros, o mercado terá ainda mais espaço para crescer”.

Thiago Lima, sócio da JGP Real Estate , braço imobiliário da gestora, destaca que o aquecimento é “seletivo”, mas “o Rio entrou em um novo ciclo de lançamentos, impulsionado por mudanças urbanísticas, escassez de terrenos, demanda por aquisição, turismo e novos programas habitacionais”.

Demanda

Uma parte da demanda está relacionada ao programa Minha Casa, Minha Vida , cujos juros subsidiados permanecem protegidos da alta das taxas de mercado. Entretanto, as mudanças no Plano Diretor, os incentivos no Porto Maravilha , e o programa Reviver Centro , que favorece a reocupação de edifícios na região, trazem um impulso adicional, diz Mesquita.

O presidente da Ademi-RJ também liderou a Cury , incorporadara e construtora focada no programa Minha Casa, Minha Vida , que lançou oito empreendimentos no Rio este ano, totalizando 5,4 mil unidades em bairros como Centro, Ramos, São Cristóvão e Piedade.

A Tenda , que atua no segmento do programa Minha Casa, Minha Vida , projeta um crescimento de 30% no volume de lançamentos este ano, com residencial em São Cristóvão, Cascadura e Tomaz Coelho, conforme Alexandre Millen, diretor de Negócios Regionais da Tenda.

Estúdios e hotelaria

Os estímulos do programa habitacional e do turismo convergem em uma tendência de imóveis menores, localizados próximos ao transporte público, priorizando áreas comuns de lazer e serviços como lavanderia e academia. A MRV , especializada em moradia popular, relata que os lançamentos recentes oferecem cerca de dez opções de “lazer e interação”, além de que 85% dos projetos contam com piscina.

— Em junho, um terço das unidades lançadas eram compactas, que tinham uma rotatividade rápida. Entretanto, compacto não significa sinônimos do Airbnb. No Centro e na Região Portuária, cerca de 70% das compras utilizam FGTS , indicando que são de pessoas que realmente irão morar, afirma Vinicius Benevides, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-Rio).

Mesquita, da Ademi-RJ e da Cury, acredita que ainda há uma demanda reprimida, após anos de poucos lançamentos. Associado à escassez de terrenos em bairros como Ipanema e Leblon, isso impulsiona o mercado de alto padrão.

Residenciais

O Opportunity Imobiliário , parte da gestora que atua na incorporação e operação de projetos, lançou em 2024 a marca Be.in.Rio , dedicada a estúdios em endereços estratégicos da Zona Sul.

Foram lançados 11 diretores sob essa marca e mais cinco estão em preparação, afirma Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobiliário, ressaltando que o mercado não está aquecido de forma indiscriminada, mas de maneira seletiva, com ênfase em “localização e qualidade do produto”.

Gabriel Pecly, responsável por Novos Negócios da Balassiano Engenharia , que se especializa em residenciais em Ipanema e no Leblon, corresponde que “os estúdios estavam há mais de 30 anos impossibilitados de serem produzidos, mas a legislação foi modernizada na última revisão do Plano Diretor”, o que “destravou alavancas”.

O turismo começou quando eu estava viajando por lá.

Além disso, o Rio está “em alto no Brasil e no mundo”, completa Pecly. O fluxo de turistas está atingindo recordes. Em 2025, o Brasil recebeu 9,3 milhões de visitantes estrangeiros, um crescimento de 37% em relação a 2024, um recorde na série histórica da Embratur , a agência federal de promoção; destes, 2,2 milhões chegaram ao Rio.

Os estúdios estão em destaque, mas também existem investimentos em hotelaria. A Glória Participações , holding de investimentos imobiliários, adquiriu recentemente a Praia Ipanema , na Avenida Vieira Souto, para implementar um hotel de ultraluxo. A empresa possui oito hotéis no Centro e em Copacabana e investe no mercado carioca desde 2016, ano que marcou o fundo do poço da recessão que começou em 2014.

Os investimentos são sustentados pelo crescimento do turismo, que começa a se concretizar com a promoção de eventos e a retomada dos voos internacionais no Galeão , diz Daniel Pierro, sócio da Glória:

— Sempre acreditei que a cidade tinha potencial para uma recuperação incrível. E tínhamos certeza. O Rio é uma capital internacional que representa o Brasil.

Segundo Pierro, o aumento no turismo se espalha pelo Centro, atraindo visitantes que buscam opções de hospedagem mais acessíveis, aprovadas com as políticas de incentivo à ocupação. Isso já pode ser visto nos escritórios, conforme relata Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE no Brasil.

A empresa, braço da Brookfield que desenvolve e opera ativos imobiliários de gestora, possui seis edifícios corporativos no Rio: Ventura Corporate Towers, Edifício Manchete, L'Oréal, Sylvio Fraga, Senado e AQWA Corporate. Somados, esses imóveis possuem uma ocupação agregada de 89%, relata Rejman.