O preço que aparece no anúncio é apenas o início da conversa. Entre assinar um contrato de aluguel e receber as chaves de um imóvel próprio, existe uma série de taxas, impostos e garantias que não estão incluídos no valor anunciado. Essas cobranças costumam pegar o morador de surpresa, especialmente no mês em que o orçamento já está apertado pela mudança. Conhecer esses custos é essencial para separar uma decisão planejada de uma possível dor de cabeça financeira.

Vai alugar um imóvel?

Quem compra precisa ter dinheiro guardado antes mesmo da primeira parcela. A entrada exigida pelos bancos varia de 20% a 30% do valor do imóvel, a qual se soma à taxa de avaliação, que fica entre R$ 200 e R$ 300, e os gastos com reforma. Os custos de cartório podem ser diluídos nas parcelas. Em seguida, há a prestação, que inicia alta e diminui ao longo do contrato, além do condomínio.

— Na Zona Sul, o condomínio fica na faixa de R$ 2 mil ou mais. Em áreas menos nobres, varia de R$ 500 a R$ 1.500 — afirma Marcelo Pires Leite, professor de Finanças da Estácio.

No aluguel, a garantia geralmente é o seguro-fiança, pago uma vez ao ano, ou a caução, que pode variar de três a seis meses bloqueados em conta. As despesas do dia a dia ficam sob responsabilidade do morador, e o reajuste anual segue o IGP-M em 90% dos contratos.

— Você fica exposto a uma inflação que não controla. A prestação da casa só diminui ao longo do tempo. O aluguel, por sua vez, aumentará durante toda a sua vida — diz Gilberto Braga, professor do Ibmec RJ.

Essa conta levou o engenheiro de dados Lucas Custódio, de 27 anos, a mudar de ideia. Ele mora de aluguel desde fevereiro e planeja financiar um imóvel.

— Os reajustes do aluguel são bem mais altos do que o reajuste salarial. A parcela do financiamento não sofre reajuste, e qualquer sobra pode ser usada para amortizar e quitar três ou quatro parcelas do fim — afirma ele.

Gilberto Braga explica que, para quem já possui um valor guardado, investir pode ser uma opção mais vantajosa do que financiar.

— Do ponto de vista financeiro, essa pessoa ganha mais aplicando em renda fixa e pagando o aluguel com os rendimentos do que comprando o apartamento. Mas, você não sabe o que pode acontecer na sua vida — pondera Braga.

Impostos entram na conta

Há 19 anos morando de aluguel, o técnico de áudio e vídeo Augusto Queiroz, de 43 anos, já simulou compra, financiamento e consórcio, mas sempre voltou atrás.

— Morar perto do trabalho é uma prioridade para mim. Com o aluguel, se eu mudar de emprego, consigo trocar de endereço com muito mais facilidade — comenta.

Além do aluguel, na lista de gastos de Augusto estão condomínio, taxas administrativas e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

— Do ponto de vista tributário, o aluguel é desfavorável porque você tem uma despesa e acaba não tendo dedução para fins de Imposto de Renda — afirma Thiago Laguna, tributarista do escritório Dib, Almeida, Laguna e Manssur.

Na compra, há ainda o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de 3% sobre o valor da compra na cidade do Rio, pago antes mesmo da escritura, além do registro em cartório. Na prática, muitas prefeituras calculam o imposto com base em um valor de referência próprio, muitas vezes superior ao preço pago. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a base deve ser o valor da operação, mas quem desejar pagar menos precisa recorrer à Justiça.

— A prefeitura arbitra um valor e cobra sobre ele. Para pagar o valor real da compra, é necessário entrar com uma ação — explica Laguna.

Nada disso, no entanto, precisa ser pago de uma só vez.

— Você pode incluir isso no financiamento. O banco paga o imposto e você dilui nas parcelas — explica Gilberto Braga, do Ibmec RJ.

Veja o que dizem os especialistas

O EXTRA lista abaixo os bônus e os ônus das opções. Para isso, foram consultados o head comercial do QuintoAndar, Thiago Bernardes, a economista do Grupo OLX, Mariangela Silva, e o professor de Direito da Escola Paulista de Direito (EPD), Luiz Antonio Scavone Junior. De modo geral, os especialistas são unânimes ao afirmar que a decisão deve considerar o momento da vida, o orçamento e os planos futuros.

Aluguel

Vantagens

• Maior facilidade para se mudar, caso não goste do bairro ou o valor do condomínio suba demais;
• É uma boa opção para quem não tem certeza se irá residir na região por um longo período, deseja morar perto do trabalho, mas o contrato é temporário, ou procura um bairro mais nobre onde o custo de aquisição do imóvel é elevado;
• Não precisa arcar com obras estruturais, que ficam a cargo do proprietário;
• Possibilidade de fazer um "test drive" antes da aquisição do imóvel;
• Permite aplicar parte das economias em investimentos rentáveis.

Desvantagens

• Sujeito a pedido repentino de desocupação do imóvel;
• O inquilino deve permitir visitas de terceiros ao imóvel quando o proprietário deseja vendê-lo e o locatário não tem interesse na compra;
• Exige fiador ou caução;
• Existe a possibilidade de cobrança de multa rescisória, caso o contrato seja rompido antes do prazo;
• Modificações dependem de autorização e muitas vezes não são indenizadas;
• Deve-se permitir a inspeção do estado do imóvel periodicamente.

Compra

Vantagens

• Construção de patrimônio, com a possibilidade de deixar o bem como herança;
• Autonomia para realizar adaptações e reformas;
• Não enfrentará desocupação repentina;
• Não necessita de fiador ou caução;
• Possibilidade de valorização do bem.

Desvantagens

• Geralmente exige um valor de entrada;
• O financiamento é longo e os juros elevam significativamente o valor final pago;
• Baixa liquidez: vender um imóvel pode levar tempo;
• Existem impostos e despesas cartoriais, como o ITBI, escritura e registro;
• Gastos com conservação e reformas.