A Caixa Econômica Federal deve atingir a marca histórica de R$ 1 trilhão na carteira de crédito imobiliário este ano, ajudada por mudanças nas regras de financiamento com recursos de poupança. Ainda assim, o banco não vê espaço para queda de juros dos financiamentos no horizonte. O custo do dinheiro é considerado alto, mesmo com o corte da taxa Selic, e há dúvidas sobre a trajetória da Selic em meio às incertezas provocadas pela guerra no Oriente Médio.

Fim da escala 6x1:

Orçamento 2027:

Além disso, a Caixa vê pouco efeito das mudanças de regras nos empréstimos com recursos da poupança sobre os juros. A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirma que a reformulação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), modalidade de crédito imobiliário que utiliza recursos captados da poupança, permitiu uma execução mais fluida e a retomada de condições mais desenvolvidas para os clientes, como o financiamento de até 80% do imóvel e a elevação do teto do valor até R$ 2.250 milhões.

Com as novas regras, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva concedeu uma liberação imediata de mais de R$ 30 bilhões da caderneta de poupança para o financiamento da casa própria às vésperas da eleição em que busca mais um mandato no Palácio do Planalto. Antes, os recursos eram recolhidos ao Banco Central na forma de depósitos compulsórios. A mudança beneficia principalmente a classe média com juros mais baratos, já que o Minha Casa Minha Vida só vale para famílias com renda de até R$ 13 mil.

Pelo modelo, a cada R$ 1 real que uma instituição concede de crédito imobiliário, ganha acesso a R$ 1 real da poupança para usar como fonte de recursos para qualquer modalidade de crédito por cinco anos — antes apenas 15% eram livres. Para isso, no entanto, 80% dos financiamentos têm de ser feitos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é destinado a imóveis de até R$ 2.250 milhões com juros limitados a 12% ao ano, além da taxa referencial (TR).

O objetivo do novo desenho é maximizar os recursos disponíveis de poupança, que vêm minguando à medida que o brasileiro opta por investimentos mais rentáveis, e, ao mesmo tempo, aumentar o uso de outras fontes de captação, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), para permitir uma transição suave. Como a caderneta é indexada à Taxa de Referencial (TR), ela permite que os juros cobrados nos financiamentos sejam mais baixos do que com outras fontes de mercado.

A expectativa da Caixa em 2026 é de repetir o bom desempenho das concessões do ano passado, com uma contratação de cerca de R$ 250 bilhões, dos quais R$ 90 bilhões devem vir do financiamento com recursos de poupança. Segundo Magalhães, com a redução dos saques da poupança, a maioria dos bancos teve pouco apetite no financiamento imobiliário e, perante a forte procura da população, a Caixa estava sobrecarregada.

Com a mudança de regras, há maior equilíbrio na oferta, segundo a VP, porque os bancos precisam oferecer 80% do crédito habitacional dentro do SFH para ter acesso aos recursos da poupança. Segundo ela, isso é positivo, para atender públicos diferentes.

— O que nós tivemos foi um momento em que ninguém fazia praticamente (crédito imobiliário), então a Caixa estava sendo a porta de todo o mundo. Isso está atrasado. Acho que algo como 70% da fila que tinha (à espera de financiamento) não era de clientes nossos, não foram nossos clientes que ficaram sem financiamento.

Em relação ao custo dos financiamentos, no entanto, a executiva da Caixa vê pouco efeito das novas regras. O formato foi desenhado para que os bancos transferissem ganhos com outras modalidades de crédito para os contratos habitacionais. Como as outras linhas são mais rentáveis ​​que o financiamento habitacional e os recursos de poupança, mais baratos, a tendência era de que a margem das instituições aumentasse. A transferência dos “ganhos” também seria motivada pelo aumento da concorrência.

Magalhães argumenta, no entanto, que o desconto entre o prazo a qual os bancos que concedem crédito habitacional têm direito de usar o saldo da poupança gratuita (5 anos) e a duração média dos contratos imobiliários (de 12 a 18 anos), na prática, minimiza o efeito.

— (O banco) poderá fazer isso durante 5 anos. Nosso financiamento médio é de 12 a 18 anos. Isso seria mais matemático se fosse a mesma “duração” do financiamento – disse.

A executiva também avalia que o corte inaugural da Selic é insuficiente para mudar a realidade do custo do dinheiro que os bancos acessam e que ainda há muitas dúvidas sobre a trajetória futura, especialmente com a guerra no Oriente Médio.

O juro básico da economia brasileira caiu de 15% para 14,75% em março, o primeiro corte desde maio de 2024. Mas as projeções para a inflação voltaram a subir devido aos efeitos do conflito, o que tende a aumentar a cautela no ciclo de “calibração” da taxa transitória pelo Banco Central.

Por outro lado, Magalhães frisa que os juros da Caixa são os menores do mercado. Para aquisição de imóvel residencial, a taxa máxima no SFH é de 11,49% + TR. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o máximo é de 12% + TR.

— O custo do dinheiro é alto. Não temos em um horizonte próximo previsão de redução (dos juros).